Diritto del condominio. Il condominio: orientamenti giurisprudenziali.

agosto 3, 2007 in Diritto del condominio. da Liut & Partners

Il condominio: i recenti orientamenti giurisprudenziali

a cura di Luigi Viola

(Articolo tratto dal numero 11 di Altalex Massimario,
la banca dati ed il supplemento settimanale
di aggiornamento professionale per i giuristi.
Il prossimo numero sarà on line il 5 settembre 2007
BUONE FERIE!
)


Il condominio è disciplinato dal legislatore, ex art. 1117 e ssgg. c.c. che, tuttavia, non ne fornisce una definizione esaustiva ed organica, lasciando tale compito all’interprete, anche in una logica evolutiva del diritto.

Sinteticamente, e tralasciando le innumerevoli dispute dottrinali e giurisprudenziali circa la sua natura giuridica1, il condominio può essere definito come una “contitolarità” di diritti sul medesimo bene, ex lege o ex contracto; il condominio è, nella sostanza, secondo l’impostazione prevalente e più recente (Cassazione civile 3064/2007), un ente di gestione e non una persona giuridica.

La presunzione di condominialità

La disciplina giuridica del condominio può riguardare anche i casi in cui non vi sia un’espressa previsione per volontà delle parti, perché sussiste una presunzione iuris tantum di condominialità di beni comuni, laddove vi siano elementi di accessorietà e di collegamento funzionale con i beni esclusivi.

La stessa Cassazione, di recente, con la pronuncia 9093/2007 ha ribadito tale principio affermando che “nel condominio degli edifici affinchè possa ravvisarsi il diritto di condominio su un determinato bene, un impianto o un servizio comune, è necessario che sussista, una relazione di accessorietà tra questi e l’edificio in comunione ed un collegamento funzionale tra i primi e le unità immobiliari di proprietà singola. In mancanza di una specifica previsione contraria del titolo costitutivo, la destinazione all’uso e al godimento comune di taluni servizi, beni o parti dell’edificio comune, risultante da dati obiettivi, e cioè, dall’attitudine funzionale del bene al servizio dell’edificio, considerato nella sua unità, e al godimento collettivo, ne fa presumere la condominialità a prescindere dal fatto che il bene sia o possa essere utilizzato da tutti i condomini o solo da taluni di essi. Sicchè, quando il bene, per le sua obiettive caratteristiche funzionali e strutturali, serva al godimento delle parti singole dell’edificio comune, opera la presunzione di contitolarità necessaria di tutti in condomini cui il bene serve, laddove la presunzione di cui all’art. 1117 c.c. non sia vinta da un titolo contrario, la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vanti la proprietà esclusiva sul bene, potendosi a tal fine, utilizzare il titolo – salvo che si tratti di acquisto a titolo originario – solo ove da esso si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione”.

Uso della cosa comune

Il bene condominiale può essere usato dai condomini, anche con modalità particolari e con “intensità” diversa, purchè non si limitino le concorrenti utilizzazioni.

La giurisprudenza (Cassazione civile 972/2006), coerentemente con l’orientamento prevalente, ha ribadito che la cosa comune può essere utilizzata dal singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, ma ciò deve avvenire comunque rispettando le concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini; è in particolare legittimo l’uso più intenso della cosa comune da parte di un condomino, a patto però che non venga alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, avendo a tal fine riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.

Come dire, vale il principio generale che la propria libertà finisce dove inizia quella degli altri2 (optando per un’impostazione classica).

E’ stato, inoltre, precisato (Mommo, Posti auto non equivalenti in condominio, nota a Cassazione civile 26226/2006) che:

  • nel caso di uso promiscuo del garage condominiale, l’eventuale assegnazione del posto macchina non può essere a tempo indeterminato e la scelta del posto non può seguire il criterio del valore degli appartamenti e quindi non può essere fatta in funzione dei millesimi di proprietà, favorendo i condomini con i millesimi più alti;
  • la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell’unità di tempo e di spazio, perchè se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine;
  • la delibera, che stabilisce la specifica destinazione dei posti auto disponibili, per assicurare ai condomini il miglior godimento e la migliore utilizzazione dei posti, può essere adottata con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. e non con l’unanimità;
  • la disciplina turnaria, dei posti macchina, lungi dal comportare l’esclusione di un condomino dall’uso del bene comune è adottata per disciplinare l’uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell’uniformità di trattamento tenendo conto delle circostanze.

Laddove, poi, venga violato il regolamento contrattuale3 di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell’edificio condominiale a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore” (Cassazione civile 4920/2006).

Sul rapporto tra uso indiretto del bene condominiale e maggioranza dei condomini, parte della giurisprudenza di merito (Tribunale di Bari, 2007) ha affermato che l’uso indiretto della cosa comune (ad esempio attraverso locazione), incidendo sull’estensione del diritto reale che ciascun comunista possiede sull’intero bene indiviso, può essere disposto dall’assemblea dei condomini a maggioranza soltanto quando non sia possibile o ragionevole l’uso promiscuo e che quest’ultimo può realizzarsi anche attraverso un godimento ternario; poiché, l’indivisibilità del godimento costituisce presupposto per l’insorgenza del potere assembleare circa l’uso indiretto l’onere probatorio non può che gravare sui convenuti che hanno adottato la delibera impugnata proprio sull’assunto che fosse impossibile un uso diretto.

Comunicazioni a condomini, annullabilità delle delibere, onere probatorio, aspetti processuali

Il condominio deve effettuare tutte le comunicazioni necessarie ai condomini e, se del caso, è tenuto a dimostrarlo (Tribunale di Bari, 29.05.2007).

Se viene presa una delibera in assenza di un condomino a cui non è stato inviato l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, la relativa delibera è annullabile.

In particolare, sono annullabili le delibere:

- con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea;

- adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;

- affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni Legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea;

- genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione;

- che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

Invece, sono nulle le delibere:

- prive degli elementi essenziali;

- con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume);

- con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea;

- che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;

- comunque invalide in relazione all’oggetto.

In questo senso si è espressa Cassazione civile 4806/2005.

Dal punto di vista squisitamente processuale, poi, si segnala che Cassazione civile SS.UU. 4421/2007 ha affermato che tra opposizione a decreto ingiuntivo relativo a spese condominiali ed impugnazione di deliberazione dell’assemblea che si è espressa sulle suddette spese non vi è pregiudizialità necessaria, con la conseguenza che non potrà trovare applicazione l’art. 295 c.p.c., relativo alla sospensione necessaria.

E’ nulla, poi, la clausola del regolamento condominiale, che imponga anche ai futuri acquirenti degli appartamenti la partecipazione obbligatoria ad un consorzio di urbanizzazione del complesso residenziale, per violazione del principio di tipicità delle obbligazioni propter rem (Cassazione civile 14332/2007).

Amministratore di condominio

L’amministratore di condominio (che può essere anche una persona giuridica, come ricordato da Cassazione civile 22840/2006) può agire in giudizio (Cassazione civile 16240/2003) ed irrogare sanzioni ai condomini che non rispettano il regolamento, laddove questo lo preveda.

In particolare, Cassazione civile 14735/2006 ha affermato che: al fine di attivarsi per far cessare gli abusi, l’amministratore non necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già tenuto ex lege (articolo 1130 comma 1 c.c.) a curare l’osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all’abitabilità dell’edificio; ed è altresì nelle sue facoltà, ai sensi dell’articolo 70 disp. att. c.c., anche quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili di siffatte violazioni del regolamento: ove lo stesso preveda tale possibilità.

Il condominio4, pur potendo essere amministrato da una persona giuridica, non è ex se una persona giuridica, ma ente di gestione, con la conseguenza applicativa che la notifica della domanda giudiziale non si fa secondo le disposizioni previste dall’articolo 145 c.p.c., ma va fatta alla persona dell’ amministratore e, se non può essere fatta all’amministratore di persona, va fatta a norma degli articoli 139 e ss.; l’amministratore di condominio può stare in giudizio senza necessità di autorizzazione dell’assemblea (Cassazione civile 3064/2007).

Laddove, poi, un condomino deceda, l’amministratore che viene a conoscenza del decesso di un condomino, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non è tenuto ad inviare alcun avviso fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità (Cassazione civile 6926/2007).

L’amministratore, infine, è tenuto a rispettare la normativa vigente in tema di riservatezza, come chiarito, di recente, dal Garante per la protezione dei dati personali (Condominio: il trattamento di dati personali da parte dell’amministratore).

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1 Ci si scusa per la superficialità della definizione data e per la carenza di approfondimento sul punto, ma si tratta di un Focus del Massimario e non di un articolo “classico”, giustificando almeno in parte, sotto questo profilo, una trattazione “essenziale”.

2 Si tralascia di evidenziare i profili critici di tale affermazione.

3 Si ricorda, con l’occasione, che i rapporti tra condomini possono essere regolati, oltre che dalla legge, anche da regolamenti condominiali ovvero “regolamenti contrattuali”, con la conseguenza che, in quest’ultimo caso, il condomino è tenuto a rispettare le “regole” solo se previamente sottoscritte (in questi casi, di massima, il contratto di acquisto dell’immobile situato in condominio è collegato al regolamento contrattuale).

L’amministratore, in caso di violazione del regolamento condominiale, può agire in giudizio, come evidenziato da Cassazione civile 16240/2003).

4 Al c.d. condominio minimo si applica la disciplina del condominio e non quella della comunione (Cassazione civile 13371/2005).